Budynki Pod Kontrolą

  • Klimatyzacja i wentylacja
  • Instalacje niskoprądowe i przeciwpożarowe
  • Automatyka budynków
FM na co dzień

Ilu techników na metr kwadratowy? (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 2)

Redakcja - 21 stycznia 2020

ilu techników na metr kwadratowy

Zazwyczaj pada pytanie o to, ile metrów kwadratowych należy przeznaczyć na jednego pracownika biurowego. Dla firm z sektora FM znacznie ważniejszym zagadnieniem jest ustalenie, ilu pracowników będzie potrzebnych do utrzymania technicznego biurowca? Postaramy się zwrócić uwagę na to, jakie czynniki decydują o liczbie pracowników technicznych. Chcemy też podkreślić kluczowe znaczenie wyboru typu konserwacji i jej wpływu na utrzymanie ruchu w biurowcu.

Na początek należy postawić sobie pytanie o najważniejsze czynniki, które decydują o liczbie koniecznych do zatrudnienia pracowników obsługi technicznej.

Duży biurowiec wymaga dużej ekipy technicznej?

Ta prawidłowość wydaje się oczywista i niepodważalna. I rzeczywiście, do pewnego stopnia odpowiada rzeczywistości. Im więcej kilometrów okablowania, przewodów kanalizacyjnych oraz wentylacyjnych, tym więcej miejsc, w których może dojść do awarii – tym większego wysiłku wymaga jej zlokalizowanie. Ten sam mechanizm zachodzi w przypadku namnażania urządzeń wchodzących w skład różnych systemów budynkowych. Każdy element automatyki to potencjalne miejsce awarii. Wraz ze wzrostem liczby takich miejsc, rośnie prawdopodobieństwo wystąpienia awarii. Jednak nie jest to miara absolutna. Na liczbę faktycznie zaistniałych awarii bardzo istotny wpływ mają również inne czynniki, z których najważniejsze to:

  • jakość sprzętu – sprzęt pochodzący od renomowanych producentów (gwarantowana jakość), odpowiednio dobrany do wykonywania określonych zadań jest droższy w zakupie, ale za to znacznie mniej awaryjny, co pozwala zaoszczędzić na kosztach serwisu;
  • jakość instalacji – czynnikiem równie ważnym jak jakość sprzętu jest jakość instalacji: ewentualne błędy popełnione przez wykonawcę robót instalacyjnych mogą przełożyć się na kosztowne awarie;
  • intensywność eksploatacji – planując przeglądy serwisowe i ewentualne awarie nie można nie brać pod uwagę intensywności eksploatacji, która jest szczególnie ważna w przypadku wszelkich elementów mechanicznych.

Wracając do początkowego pytania, należy odpowiedzieć twierdząco: duży biurowiec wymaga dużej ekipy technicznej do zapewnienia bezawaryjnej pracy. Jednak z zastrzeżeniem, że będzie ona tym większa, im niższej jakości materiały i urządzenia zastosujemy do budowy systemów budynkowych. Bardzo wiele zależy też od tego, jaki system konserwacji wybierzemy.

CZYTAJ:  FM to profesja strategiczna. Komentarz Grzegorza Gałki

Jak konserwować, żeby utrzymać bezawaryjną pracę systemów?

Służby utrzymania ruchu mają do wyboru przynajmniej trzy modele utrzymania ruchu:

  • konserwacja reakcyjna – dochodzi do awarii, przyjeżdża ekipa serwisowa, usuwa awarię i do następnej awarii mamy spokój;
  • konserwacja prewencyjna – ustala się plany konserwacji, jakie są oparte na zaleceniach producenta, analizie danych i zdarzeń historycznych oraz doraźnych kontrolach, prowadzonych przez pracowników utrzymania technicznego;
  • konserwacja predykcyjna – wymaga zastosowania bieżącego monitoringu, który pozwala oprzeć reakcje serwisowe na faktycznym, a nie domniemanym (np. wynikającym z liczby przepracowanych godzin czy po prostu z planu konserwacji) stanie maszyn i urządzeń.

Choć konserwacja reakcyjna jest stosunkowo droga i nie chroni przed awariami (ma zupełnie inny cel), to ciągle jeszcze bywa dość chętnie wybieranym modelem obsługi systemów budynkowych. W nowocześnie zarządzanych obiektach dominuje konserwacja prewencyjna: okresowe kontrole, przeglądy i zabiegi konserwacyjne są dość skuteczną formą zapobiegania awariom.

Rzadko zwraca się uwagę na fakt, że znacząca część opisanych działań nie jest niezbędna, by nie powiedzieć, że kompletnie niepotrzebna, bo dotyczy maszyn i urządzeń, które mogą jej nie potrzebować. Kłopot w tym, że trudno tego dowieść – trudno poznać faktyczny, aktualny stan systemu czy maszyny. Zdobycie takich danych wymaga zastosowania monitoringu pracy maszyn w czasie rzeczywistym. Nie jest to zadanie niewykonalne, lecz jeszcze bardzo kosztowne: ekonomicznie uzasadnione bywa w przypadku dużych zakładów przemysłowych i tzw. maszyn krytycznych (od których zależy ciągłość całego procesu produkcji). W przypadku utrzymania ruchu w biurowcu konserwacja predykcyjna nie jest raczej stosowana. A właściwie nie była do momentu pojawienia się urządzeń, maszyn i przedmiotów klasy IoT (Internet of Things). Internet rzeczy tworzy realną szansę na pełne zastosowanie predictive maintenance w biurowcach – na skuteczne przewidywanie awarii zanim do nich dojdzie.

CZYTAJ:  Czy warto kontrolować kontrolerów?
 0 0
Udostępnij
Avatar

Redakcja

Previous Post Zapewnienie ciągłości wytwarzania satysfakcji (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 1)
Next Post IoT mówi, jak jest i optymalizuje koszty (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 3)

Ostatnio opublikowane

  • iot w facility management FM na co dzień

    IoT mówi, jak jest i optymalizuje koszty (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 3)

    29 stycznia 2020
  • ilu techników na metr kwadratowy FM na co dzień

    Ilu techników na metr kwadratowy? (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 2)

    21 stycznia 2020
  • jak utrzymać ciągłość satysfakcji w biurowcu FM na co dzień

    Zapewnienie ciągłości wytwarzania satysfakcji (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 1)

    14 stycznia 2020
  • co to jest fit out FM na co dzień

    Fit-out: ujawnij oczekiwania, zatwierdź budżet i czekaj na klucze

    7 stycznia 2020
  • kreatywność w biurze Automatyka budynków

    W jaki sposób przestrzeń biurowa stymuluje kreatywność pracowników i jak ją zabija?

    28 grudnia 2019

Dołącz do nas

Przeczytaj także

  • iot w facility management

    IoT mówi, jak jest i optymalizuje koszty (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 3)

  • ilu techników na metr kwadratowy

    Ilu techników na metr kwadratowy? (Utrzymanie ruchu w biurowcu, cz. 2)

  • Home
  • O nas
  • Kontakt
  • FM Solutions
  • POLITYKA PRYWATNOŚCI

Copyright © 2017 ContentHouse

Informujemy, że nasza strona wykorzystuje pliki cookies. Służą one do rejestracji aktywności użytkownika online, umożliwiają dostosowanie serwisu do preferencji Użytkownika i ułatwiają korzystanie z witryny.
Pliki cookies można blokować za pomocą ustawień wykorzystywanej przez Państwa przeglądarki. Dalsze korzystanie z naszej strony bez wprowadzenia zmian tych ustawień oznacza wyrażenie zgody na ich zapisywanie i akceptację Polityki prywatności. Dowiedz się więcej o Polityce prywatności Akceptuję
Privacy & Cookies Policy
Necessary Always Enabled

Aktualizacja polityki prywatności

Szanowna Użytkowniczko, Szanowny Użytkowniku!

Pragniemy Cię poinformować, że nasza strona może dostosowywać treści do Twoich potrzeb. Aby to robić, potrzebujemy Twojej zgody na przetwarzanie danych i personalizację treści marketingowych.

Co zyskujesz?

Lepsza jakość strony.
Pokazujemy Ci treści lepszej jakości, a dzięki zebranym danym możemy cały czas je doskonalić.

Wyświetlane reklamy są bardziej dopasowane do Twoich potrzeb.
Dzięki zbieranym danym, wyświetlamy Ci lepiej dopasowane reklamy, z wyświetlania których możesz łatwo zrezygnować.

Twoje dane są u nas bezpieczne.
Zgodę na przetwarzanie danych możesz wycofać w każdej chwili na stronie Polityki Prywatności.

Na co wyrażasz zgodę?

Klikając przycisk “Przejdź do serwisu” lub zamykając to okno za pomocą przycisku “x” wyrażasz zgodę na przetwarzanie, w tym profilowanie* przez FM Solutions Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k., Twoich danych danych osobowych zapisanych w plikach cookies i im podobnych technologiach stosowanych na stronie tutaj strona klienta przez tutaj nazwa firmy klienta w celu marketingowym, obejmującym analitykę w celach marketingowych oraz wyświetlanie spersonalizowanych ofert, reklam i innych usług w serwisie oraz w Internecie.
Pamiętaj, możesz w każdej chwili nie wyrazić zgody lub cofnąć zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych. Szczegóły dotyczące wycofania i niewyrażenia zgody znajdziesz w ustawieniach.
Informujemy także, że poprzez korzystanie z tego Serwisu bez zmiany ustawień Twojego oprogramowania/przeglądarki wyrażasz zgodę na zapisywanie plików cookies i im podobnych technologii w Twoim urządzeniu końcowym oraz na korzystanie z informacji w nich zapisanych w celach dopasowania reklam. Więcej przeczytasz w naszej Polityce Prywatności. Więcej informacji na temat zasad przetwarzania danych osobowych oraz Twoich uprawnień z tym związanych znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.

Kto jest administratorem Twoich danych?

Administratorem Twoich danych osobowych będziemy my, tj. FM Solutions Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k.; ul. Jana Surzyckiego 16c; 30-721 Kraków; NIP: 679-309-77-23; KRS: 0000551587.

Szczegółowe informacje na temat celów przetwarzania

Twoje dane uzyskane w naszych Serwisach za pomocą plików cookies i im podobnych technologii będziemy przetwarzać, w tym profilować:
– w naszych celach marketingowych polegających na dopasowaniu treści i reklam, w celach badań analitycznych w celach marketingowych, w celach dokonywania analiz i badania ruchu na stronach, w celu zapewnienia bezpieczeństwa naszych usług, w celu dochodzenia praw i roszczeń (podstawa: nasz prawnie uzasadniony interes),
– w celach marketingowych naszych partnerów-reklamodawców, polegających na dopasowaniu treści i reklam, w celach badań analitycznych w celach marketingowych (podstawa: Twoja zgoda).
Jeśli wyrazisz na to zgodę nasi Partnerzy będą przetwarzali, w tym też profilowali Twoje dane osobowe uzyskane w naszych Serwisach za pomocą plików cookies i im podobnych technologii w celach marketingowych polegających na dopasowaniu treści i reklam a także badań analitycznych w tych celach.
Więcej przeczytasz w Polityce Prywatności.

Twoje prawa

Jeśli wyraziłeś zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych możesz ją zawsze cofnąć. Więcej przeczytasz tutaj
Przysługuje Ci też prawo dostępu do Twoich danych, prawo do ich sprostowania, usuwania, prawo do przenoszenia danych, wyrażenia sprzeciwu, prawo do ograniczenia przetwarzania. Przysługuje Ci także prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego, którym obecnie jest GIODO. Więcej na temat Twoich uprawnień przeczytasz tutaj.
* Do przetwarzania wykorzystywane będą następujące dane: Twój adres IP, adres URL żądania, nazwa domeny, identyfikator urządzenia, typ przeglądarki, język przeglądarki, liczba kliknięć, ilość czasu spędzonego na poszczególnych stronach, data i godzina korzystania z Serwisu, typ i wersja systemu operacyjnego, rozdzielczość ekranu, dane zbierane w dziennikach serwera a także inne podobne informacje.